Как снять обременение с квартиры после выплаты ипотеки?

Последний платёж по ипотеке внесён.

Банк показывает

«Задолженность — 0 рублей».

Человек радуется

«Всё, квартира теперь полностью свободна».

Но юридически здесь есть ещё один шаг.

Погашение ипотечного кредита означает прекращение основного денежного обязательства перед банком.

А запись о залоге квартиры существует отдельно в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.

Поэтому после полного расчёта нужно проверить, что регистрационная запись об ипотеке действительно погашена.

Только после этого из ЕГРН исчезает соответствующее обременение.

Что такое обременение по ипотеке

Когда квартира приобретается в ипотеку, собственником обычно становится сам покупатель.

Но одновременно квартира находится в залоге у банка.

В ЕГРН появляется запись об ипотеке.

Это означает, что собственник владеет квартирой, однако распоряжение ею ограничено залогом.

После полного погашения обеспеченного ипотекой обязательства основание для залога прекращается.

Но необходимо ещё погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРН.

Нужно ли самому идти в Росреестр после последнего платежа?

Не всегда.

Сегодня многие банки самостоятельно направляют в Росреестр документы для снятия ипотечного обременения после полного погашения кредита.

Поэтому первым делом не нужно бежать в МФЦ с огромной папкой документов.

Сначала уточните у банка

• кредит действительно закрыт полностью;
• отправлены ли документы на погашение записи об ипотеке;
• была ли оформлена закладная;
• электронная она или документарная;
• требуется ли от вас какое-либо заявление;
• когда документы были направлены в Росреестр.

Если банк уже запустил процедуру, остаётся дождаться её завершения и проверить ЕГРН.

Сначала убедитесь, что долг действительно равен нулю

Это кажется очевидным, но здесь бывают неприятные сюрпризы.

Например, заемщик перечислил сумму, которую считал остатком долга, но платёж поступил позже, остались начисленные проценты, не учтена небольшая задолженность или досрочное погашение было оформлено неправильно.

Поэтому после последнего платежа запросите у банка подтверждение полного исполнения обязательств по кредитному договору.

Практически полезно сохранить

• справку о полном погашении кредита;
• выписку по кредитному счёту;
• уведомление банка о закрытии кредита;
• другой документ, подтверждающий отсутствие задолженности.

Даже после удаления кредита из мобильного приложения такие документы лучше не выбрасывать.

Что такое закладная

Закладная — это ценная бумага, которая в предусмотренных законом случаях удостоверяет права залогодержателя по ипотеке.

Она может существовать в документарной или электронной форме.

Но закладная оформляется не по каждой ипотеке.

Поэтому способ снятия обременения зависит в том числе от того, выдавалась она или нет.

Если закладная не выдавалась

Статья 25 Федерального закона «Об ипотеке» предусматривает основные варианты погашения записи.

Она может быть погашена на основании совместного заявления собственника квартиры и банка либо заявления самого банка как залогодержателя.

Поэтому если банк самостоятельно направил заявление в Росреестр, собственнику может вообще не потребоваться отдельно подавать документы.

Но результат всё равно лучше проверить.

Если выдавалась документарная закладная

Здесь возможны другие варианты.

Например, собственник и законный владелец закладной могут подать совместное заявление и представить необходимые документы.

Кроме того, собственник вправе обратиться в предусмотренном законом порядке с документарной закладной, на которой владелец сделал отметку о том, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено полностью.

Поэтому если банк говорит

«У вас была бумажная закладная»,

уточните, где она находится и каким способом банк собирается погашать регистрационную запись.

А если закладная электронная?

С электронной закладной бумажный документ получать не нужно.

Закон предусматривает электронное взаимодействие между залогодержателем, депозитарием и Росреестром.

При погашении регистрационной записи отдельное заявление об аннулировании электронной закладной не требуется.

После прекращения записи об ипотеке Росреестр направляет предусмотренное законом уведомление депозитарию, и учёт электронной закладной прекращается.

Для обычного заемщика это означает, что бегать между банком и Росреестром с бумажной закладной в такой ситуации не нужно.

Сколько времени снимается ипотека

По общему правилу статья 25 Закона об ипотеке устанавливает

регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав необходимых заявления и документов.

Важно

это не обязательно три дня после последнего платежа банку.

Срок начинает исчисляться с момента, когда необходимые документы поступили в Росреестр.

Поэтому если после последнего платежа прошла неделя, а обременение ещё видно, сначала выясните, когда банк фактически отправил документы.

Нужно ли платить госпошлину

Нет.

За погашение регистрационной записи об ипотеке государственная пошлина не уплачивается.

Поэтому если кто-то предлагает

«Заплатите госпошлину за снятие ипотечного обременения»,

нужно внимательно проверить, за какую именно услугу требуют деньги.

Сама процедура погашения записи об ипотеке госпошлиной не облагается.

Как проверить, снято ли обременение

Не нужно ориентироваться только на мобильное приложение банка.

Кредит может быть закрыт в банковской системе, а запись об ипотеке всё ещё находиться в ЕГРН.

Окончательный источник информации о зарегистрированном обременении — Единый государственный реестр недвижимости.

После завершения процедуры получите актуальные сведения ЕГРН и проверьте раздел об ограничениях и обременениях.

Если запись об ипотеке погашена, соответствующее обременение должно исчезнуть.

Это особенно важно сделать перед продажей, дарением, новой ипотекой или другой сделкой с квартирой.

Росреестр должен сообщить о погашении записи

Закон предусматривает, что не позднее следующего рабочего дня после погашения регистрационной записи орган регистрации прав направляет залогодателю и залогодержателю уведомление о погашении ипотеки.

Но даже если уведомление пришло, актуальную выписку ЕГРН перед важной сделкой всё равно полезно проверить.

Что делать, если прошло много времени, а ипотека всё ещё числится

Начните с банка.

Спросите

• закрыт ли кредит;
• признано ли обязательство полностью исполненным;
• направлял ли банк заявление в Росреестр;
• когда именно;
• каким способом;
• есть ли номер обращения или подтверждение отправки;
• требуются ли от вас дополнительные действия.

Иногда оказывается, что проблема вообще не в Росреестре, а банк ещё не завершил внутреннюю процедуру или не отправил необходимые сведения.

Если банк документы уже направил, нужно выяснить судьбу заявления в Росреестре.

Что делать, если банк бездействует

После полного исполнения обеспеченного залогом обязательства собственник вправе требовать от залогодержателя совершить необходимые действия для прекращения залога.

Поэтому сначала направьте в банк письменное заявление.

Укажите номер кредитного договора, дату полного погашения, данные квартиры и требование совершить действия для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Приложите имеющееся подтверждение погашения долга и сохраните доказательство подачи обращения.

Если проблема не решается, бездействие можно обжаловать установленными законом способами.

А если банк уже ликвидирован

Закон предусматривает специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, если залогодержатель — юридическое лицо — ликвидирован.

В таком случае запись может быть погашена на основании заявления залогодателя и сведений ЕГРЮЛ, подтверждающих ликвидацию организации.

Если заявитель самостоятельно не представляет соответствующую выписку, орган регистрации прав может получить сведения в порядке межведомственного взаимодействия.

Поэтому ликвидация банка ещё не означает, что квартира навсегда останется с ипотекой в ЕГРН.

А если банк передал ипотеку другому кредитору?

Банк мог уступить права по кредиту и ипотеке другой организации.

Тогда важно определить, кто является действующим залогодержателем или законным владельцем закладной на момент погашения.

Не нужно требовать документы от старого банка только потому, что именно там когда-то оформлялась ипотека.

Сначала проверьте, кому перешли права.

А если кредит рефинансировали

При рефинансировании старый кредит может погашаться новым банком, старая ипотека прекращается, а одновременно возникает ипотека в пользу нового кредитора.

В результате квартира остаётся обременённой, просто меняется залогодержатель.

Поэтому после рефинансирования нужно проверить

• старая ипотека действительно погашена;
• новая ипотека зарегистрирована корректно;
• залогодержателем указан новый банк.

А уже после полного погашения рефинансированного кредита снимается и новая ипотека.

Можно ли продать квартиру сразу после последнего платежа

Подготовку к сделке начать можно.

Но безопаснее сначала дождаться погашения записи об ипотеке в ЕГРН.

Покупатель, его банк, нотариус или другие участники сделки будут проверять зарегистрированные обременения.

Если в ЕГРН всё ещё указана ипотека, одной банковской справки «кредит уже погашен» может оказаться недостаточно для обычной сделки без дополнительных действий.

Снимать ипотеку нужно со всех заложенных объектов

Иногда кредит обеспечен не одной квартирой.

Например, в залоге находятся квартира, земельный участок, машино-место или несколько объектов недвижимости.

После полного погашения кредита нужно проверить прекращение ипотечных записей по каждому объекту.

Нельзя исходить из того, что раз в выписке на квартиру всё чисто, значит остальные залоговые записи тоже автоматически проверены.

Что делать с бумажной закладной после прекращения ипотеки

При погашении регистрационной записи документарная закладная аннулируется в установленном законом порядке.

Ранее обязанное по закладной лицо вправе потребовать передачу ему аннулированной закладной.

Если документ передан вам после завершения ипотеки, разумно сохранить его вместе с документами о закрытом кредите.

Снимать обременение и закрывать кредит — это не одно действие

Пример.

Ипотека полностью погашена 1 октября.

В банковском приложении уже отображается

«Кредит закрыт».

Но в ЕГРН 3 октября всё ещё указано

«Ипотека в силу закона в пользу банка».

Это не обязательно ошибка.

Возможно, банк только готовит заявление или оно ещё обрабатывается Росреестром.

Но если через продолжительное время запись не исчезает, её нельзя просто игнорировать.

Нужно выяснить, были ли вообще поданы документы на погашение.

Что если банк утверждает, что всё снято, а ЕГРН показывает ипотеку

Опирайтесь не на устный ответ оператора, а на документы.

Получите актуальную выписку ЕГРН.

Направьте банку письменное обращение и приложите сведения о сохранившейся записи.

Попросите подтвердить дату подачи заявления, сведения о залогодержателе и результат регистрационной процедуры.

Если необходимые документы были представлены, но запись не погашена из-за ошибки органа регистрации прав, вопрос нужно решать с Росреестром.

Если банк документы не направил, требование адресуется банку.

Если обычным путём удалить запись не получается

Закон допускает погашение регистрационной записи об ипотеке и на основании решения суда о прекращении ипотеки.

Например, кредит полностью исполнен, оснований для залога больше нет, но залогодержатель не совершает необходимые действия, а административно разрешить проблему невозможно.

Суд — крайний вариант. В обычной банковской ипотеке после полного исполнения кредита процедура должна решаться значительно проще.

Что хранить после закрытия ипотеки

Полезно сохранить

• кредитный договор;
• договор ипотеки, если он оформлялся отдельно;
• справку о полном погашении кредита;
• выписку по счёту;
• сообщение банка о закрытии кредита;
• документы, связанные с закладной;
• уведомление о погашении регистрационной записи;
• актуальную выписку ЕГРН без ипотечного обременения.

Простой порядок действий

1. Шаг 1. Уточните в банке окончательную сумму задолженности перед последним платежом.
2. Шаг 2. После оплаты получите подтверждение полного исполнения кредитных обязательств.
3. Шаг 3. Узнайте, выдавалась ли закладная и в какой форме.
4. Шаг 4. Спросите банк, отправит ли он документы в Росреестр самостоятельно.
5. Шаг 5. Если банк подаёт документы сам — уточните дату отправки и дождитесь обработки.
6. Шаг 6. Если требуется ваше участие — подайте предусмотренное законом заявление и необходимые документы.
7. Шаг 7. Помните: госпошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке не взимается.
8. Шаг 8. После завершения процедуры проверьте сведения ЕГРН.
9. Шаг 9. Если обременение осталось — сначала выясните причину у банка и Росреестра.
10. Шаг 10. Если кредитор необоснованно отказывается совершать необходимые действия — направьте письменное требование и при необходимости защищайте право в суде.

Главное правило

последний платёж по ипотеке закрывает долг перед банком, а проверка ЕГРН подтверждает, что прекращён и зарегистрированный залог квартиры.

Поэтому ипотеку разумно считать окончательно завершённой, когда выполнены две вещи

долг полностью погашен;

запись об ипотеке исчезла из ЕГРН.

Правовая основа

Гражданский кодекс РФ

• статья 352 — прекращение залога, в том числе вследствие прекращения обеспеченного залогом обязательства;
• статья 339.1 — государственная регистрация залога недвижимости и внесение сведений о прекращении залога.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

• статья 13 — основные правила о закладной;
• статья 13.3 — электронная закладная;
• статья 13.4 — особенности прекращения учёта электронной закладной после погашения ипотеки;
• статья 17 — исполнение обязательства, удостоверенного закладной;
• статья 25 — основания и порядок погашения регистрационной записи об ипотеке;
• статья 25.1 — погашение записи при ликвидации залогодержателя — юридического лица.

Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

• статья 53 — особенности государственной регистрации ипотеки и прекращения соответствующей записи в ЕГРН.

Налоговый кодекс РФ

• статья 333.35 — освобождение от государственной пошлины за погашение регистрационной записи об ипотеке.